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ARTIGO
A reforma tributária brasileira, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, inaugura uma nova lógica de tributação sobre o consumo que impacta diretamente o mercado imobiliário. A mudança mais relevante, e ainda pouco compreendida, está na ruptura com o critério formal de distinção entre pessoa física e pessoa jurídica. A partir de agora, o que define a incidência tributária é a atividade econômica exercida, e não a natureza jurídica do contribuinte.
Esse novo modelo, baseado no IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e na CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), segue o padrão internacional de IVA (Imposto sobre Valor Agregado), no qual são contribuintes todos aqueles que realizam operações com bens ou serviços de forma habitual, onerosa e com intuito econômico. A Lei Complementar nº 214/2025 é expressa ao prever que até mesmo pessoas físicas podem ser enquadradas como contribuintes, desde que suas operações revelem caráter empresarial.
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| Oscar Lopes da Silva é professor, contador e empresário há mais de 40 anos. |
No campo imobiliário, essa mudança ganha contornos bastante concretos. A alienação de imóveis por pessoa física, quando realizada de forma recorrente e em curto intervalo de tempo, passa a ser interpretada como atividade econômica. A venda de mais de três imóveis no ano-calendário anterior, especialmente quando esses bens foram adquiridos há menos de cinco anos, constitui forte indicativo de habitualidade e intenção de mercado. O recorte temporal de cinco anos é juridicamente relevante porque evidencia operações com viés especulativo, afastando o caráter de mera gestão patrimonial.
Além disso, a construção de imóveis por conta própria para posterior venda reforça ainda mais essa caracterização. Quando a pessoa física constrói e aliena mais de um imóvel em um período de até cinco anos, sua atuação passa a se equiparar à de um incorporador imobiliário. Nessa hipótese, mesmo sem constituição formal de empresa, o contribuinte será tratado como agente econômico para fins de incidência do IBS e da CBS. Trata-se de aplicação direta do princípio da neutralidade concorrencial, que busca evitar distorções entre agentes que exercem a mesma atividade sob diferentes estruturas jurídicas.
Outro elemento relevante é o chamado “teste do período anterior”, previsto na sistemática da Lei Complementar nº 214/2025. O enquadramento como contribuinte depende da análise do comportamento econômico do agente no ano-calendário anterior, o que confere objetividade à incidência e reduz a possibilidade de planejamento tributário artificial por meio da fragmentação de operações.
No que diz respeito às pessoas jurídicas, a incidência do IBS e da CBS sobre operações imobiliárias, incluindo venda, locação e incorporação, é inequívoca. Contudo, o legislador reconheceu as particularidades do setor e instituiu um regime específico com redução da carga tributária efetiva. Esse benefício ocorre por meio de um redutor de 50% sobre a base de cálculo, e não sobre a alíquota nominal.
Na prática, considerando que a alíquota padrão combinada do IBS e da CBS está estimada entre 25% e 28%, a aplicação desse redutor resulta em uma carga efetiva aproximada entre 12% e 16%. Embora frequentemente tratado como “desconto de alíquota”, o mecanismo é juridicamente distinto, pois impacta a base tributável, com reflexos diretos na sistemática de creditamento e na não cumulatividade do imposto.
Sob uma perspectiva mais ampla, o novo regime evidencia uma mudança estrutural na tributação imobiliária no Brasil. O pequeno proprietário, que realiza operações esporádicas e sem habitualidade, tende a permanecer fora do campo de incidência do IBS e da CBS, mantendo-se sujeito às regras tradicionais do Imposto de Renda sobre ganho de capital. Em contrapartida, o investidor recorrente, que compra, reforma, constrói e vende imóveis com frequência, passa a ser tratado como agente econômico, submetendo-se às regras do IVA.
Essa transformação reforça três pilares fundamentais da reforma tributária: a busca por neutralidade concorrencial, a ampliação da base de incidência e a redução de distorções históricas. Ao privilegiar a substância econômica em detrimento da forma jurídica, o novo sistema aproxima o Brasil das melhores práticas internacionais e redefine a forma como o mercado imobiliário será estruturado nos próximos anos.
A mensagem que emerge desse novo cenário é direta: não basta mais ser pessoa física, é preciso não atuar como empresa.
Prof. Oscar Lopes da Silva
Contador e Empresário há 40 anos
Currículo Lattes: https://lattes.cnpq.br/1282347855915097